부동산가계약파기에관한 상식 어렵지 않습니다.

부동산 가계약에 관한 이모저모를 이야기해볼게요.

 

가계약 [假契約]

• 1. 정식으로 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약
• 2. 정식으로 계약하기 전에 임시로 계약이 맺어지다

가계약이란?

부동산에서의 가계약이라 함은 부동산의 거래나 임차 등 계약을 할 때 임시로 맺는 계약을 의미하는데요. 거래 당사자 중 어느 한쪽이 계약을 원했던 부동산으로 이익을 볼 수 있을 때를 위해 계약하는 것을 방지하기 위 할 목적으로 많이 사용하고 있습니다.

보통은 부동산의 가격이 변동이 있을 경우나 또는 계약을 원하는 소비자가 발생할 거 같은 경우 미리 가계약을 해 놓았다가 분위기를 보고 자신에게 이득일 것 같다고 판단을 하면 다른 사람보다 우선으로 계약을 하는 것입니다.

 

문제는 부동산의 소유주의 입장에서 부동산의 가격 상승에 대한 기대가 있거나 실제 가격의 상승이 있을 경우 계약의 조건을 변경하거나 가계약을 해지하려 하여 문제가 발생하기도 합니다.

가계약은 당사자들이 다양한 이해관계를 반영하여 합의하는 것이기 때문에 구속력의 정도나 규정하는 내용이 매우 다양하여 그 법적 성질이나 효력도 다양하여 쉽게 파악하기 어렵다.

 

하지만 가계약도 계약의 법률관계는 법의 제한에 저촉되지 않는 한 개인의 자유에 맡긴다는 계약자유의 원칙에 따라 계약의 효력이 있다.

 

다만 정확하게 계약의 내용을 명시하지 않으면 차후에 분쟁이 발생할 소지가 높기 때문에 계약내용 및 조건을 자세하고 명확하게 계약서에 기재하는 것이 좋다.

[네이버 지식백과] 가계약 [假契約] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 방경식)

가계약 법적 효력은?

가계약은 부동산의 거래 등을 하기 전에 맺는 임시계약인데요. 보통 마음에 드는 부동산을 발견했을 때 다른 사람이 계약하는 것을 막기 위해 통상적으로 계약금액의 10% 정도로 지불합니다.

 

그러나 가계약은 위에서도 설명했듯 법적으로 효력이 정해지고 명시된 것이 법적 분쟁의 소지가 많이 발생하고 그에 따른 분쟁을 겪고 싶지 않다면 반드시 특약 등으로 효력과 배상에 대한 많은 것들을 꼭 설정하는 것이 중요합니다.

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부동산 가계약의 파기?

가계약의 경우 본계약보다는 파기가 쉬울 것이라는 생각을 하는 사람이 많습니다. 하지만 가계약 또한 계약의 효력을 갖고 있기 때문에 쉽게 해제할 수 없는 계약입니다.

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대법원의 판결에서도 가계약서 작성 당시 목적물과 매매 대금 등 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의까지 했다면 서면으로 계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약이 유효하게 성립한다고 되어 있습니다. 즉. 계약서를 작성하지 않은 구두계약일지라도 대상 부동산에 대한 매매대금, 계약금, 중도금 등의 합의가 있을 경우 계약이 형성된 유효계약으로 보고 있습니다.

가계약의 파기 시 지급해야하는 금액?

가계약의 파기시 잘못 판단하는 것은 가계약을 본계약과 다르게 본다는 것인데요. 특약 등으로 배상에 관한 것들을 정하지 않았다면, 위에서 설명했듯이 가계약 또한 계약으로 보기 때문에 가계약의 파기 시에 배상하는 금액은 가계약금이 아닌 본계약의 계약금을 기준으로 합니다.

 

즉 1억의 부동산에 대한 계약금이 1000만 원이었는데 500만원의 가계약금을 설정한 가계약이 있었다면, 그러한 가계약에서 매수자의 상황에의해 계약이 파기된다면, 가계약금 500만원으로 끝이아닌 본계약금과의 차액인 500만원을 더 지급해야하고, 매도자의 상황에 의해 파기된다면, 가계약금 500만원에대한 배액의 배상금인 1000만원이 아닌, 1500만 원의 배상금을 지급해야 파기가 가능합니다.

 

가계약의 실효성은?

가계약의 배상에 대한 조항이 법적으로 정확히 명시된 바는 없습니다. 단 대법원의 판결에서 위와 같은 판례가 있습니다. 가계약의 실효성에 대해서는 배상책임에 대해 본계약과 똑같이 적용을 받고 있는 실정입니다. 따라서 가계약과 본계약의 차별을 두고 계약을 하는 것은 적절하지 못하다 생각합니다.